Mietrecht Eigenbedarfskündigung rechtens trotz Verletzung der „Anbietpflicht“

Karlsruhe

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat die Zulässigkeit von Eigenbedarfskündigungen durch eine Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR) bestätigt und seine Rechtsprechung zur Anbietpflicht einer Ersatzwohnung für den Mieter geändert.

Im verhandelten Fall ist die Vermieterin eine seit 1991 bestehende GbR mit vier Gesellschaftern, die die Wohnung und das gesamte Haus erworben hat. Bereits 1994 begann die GbR mit der Sanierung des Anwesens und der Aufteilung der Wohnungen, wobei einige inzwischen verkauft wurden. Die Wohnung der Mieterin ist die letzte unsanierte Wohnung. Im September 2013 kündigte die GbR das Mietverhältnis und begründete dies mit Eigenbedarf der Tochter eines der Gesellschafter.

Das Amtsgericht hat die Klage auf Räumung und Herausgabe der streitigen Wohnung abgewiesen. Auf Grundlage der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sei die Kündigung der GbR wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam, weil sie treuwidrig versäumt habe, der Mieterin eine seit April 2014 leerstehende Wohnung im Erdgeschoss anzubieten. Auch die gegen das Urteil eingelegte Berufung ist ohne Erfolg geblieben. Das Berufungsgericht hat allerdings – unter bewusster Abweichung von der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs – die Auffassung vertreten, dass eine GbR einen Wohnraummietvertrag bereits von vornherein nicht wegen Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen kündigen dürfe.

Der BGH hat aber seine bisherige Rechtsprechung hinsichtlich der Anbietpflicht geändert und klargestellt, dass die Kündigung nicht bereits wegen Rechtsmissbrauchs unwirksam gewesen sei. Zwar sei ein Vermieter verpflichtet, die Folgen einer auf Eigenbedarf gestützten Kündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten, da der Wohnung als Mittelpunkt der persönlichen Existenz eines Menschen besondere Bedeutung von Verfassungsrang zukomme. Der Vermieter habe dem betroffenen Mieter deshalb eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage befindet.

Allerdings hält der BGH nicht länger daran fest, dass die Verletzung einer solchen Anbietpflicht durch den Vermieter die Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung zur Folge hat. Denn hierdurch stelle sich eine rechtswirksam ausgesprochene Kündigung nicht nachträglich als unzulässige Rechtsausübung gemäß §242 BGB dar. Vielmehr ziehe eine Verletzung der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflichten des Vermieters, wie auch bei sonstigen Verstößen gegen Nebenpflichten, nur Schadensersatzansprüche nach sich. Dem Mieter können daher allenfalls Ersatzansprüche in Geld für hierdurch entstandene Schäden für beispielsweise Umzugs- und Maklerkosten zustehen.

Zudem hat der BGH entschieden, dass der seinem Wortlaut nach nur auf natürliche Personen zugeschnittene Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs den Fällen entsprechend anzuwenden ist, in denen als Vermieterin eine teilrechtsfähige GbR auftritt. Der BGH bestätigte damit im Ergebnis seine bisherige Rechtsprechung, wonach einer GbR ein Eigenbedarf eines Gesellschafters oder deren Angehörigen zuzurechnen ist.

 

BGH, 14.12.2016, Az. VIII ZR 232/15